سناریو دیگری هم در مقابل وجود دارد که براساس آن و با توجه به انتشار اوراق گواهی سپرده با نرخ سود 20 درصد، واسطه‌گران و متقاضیان مصرفی به سمت خرید این اوراق روانه می‌شوند و بر همین اساس دیگر شاهد رشد قیمت مسکن بیش از نرخ تورم نخواهیم بود.اما سوال این است که کدام یک از این دو سناریو در سه، چهار ماه آینده به وقوع می‌پیوندند؟ آیا سناریو دیگری برای آینده بازار مسکن پیش‌بینی می‌شود؟
به گزارش آگاهان املاک به نقل از تعادل، مسعود نجفی کارشناس حوزه مسکن درباره دو سناریو مطرح شده درباره سرنوشت بازار مسکن می‌گوید: هرساله سه ماه پایانی سال بحران پرش طلا و پرش ارز داشته‌ایم که همواره هم بانک مرکزی دخالت کرده است و پس از حدود یک ماه بعد این التهابات فروکش کرده و دوباره در سه ماه پایانی سال بعد همین شرایط تکرار می‌شود. بنابراین درمورد سناریو اول باید گفت که اثر نوسان نرخ ارز بر قیمت مسکن هر ساله رخ داده است.
نجفی ادامه می‌دهد: اثر نرخ ارز بر قیمت مسکن مقطعی است و شاهد خروج مسکن از رکود نخواهیم بود و با توجه به اینکه رکود مسکن بسیار عمیق است، افزایش و نوسان بازار ارز نمی‌تواند موجب شوک در این بازار شود.
خرید اوراق توسط قشر متوسط نه واسطه‌گران
او درباره احتمال وقوع سناریو دوم می‌گوید: پیش‌بینی استقبال سوداگران و واسطه گران اقتصادی از اوراق مشارکت با نرخ 20درصد، پیش‌بینی صحیحی نیست و عمده افرادی که برای خرید این اوراق اقدام می‌کنند، قشر متوسط رو به پایین جامعه هستند که نقدینگی مختصری دارند و برای دریافت چند درصد سود بیشتر این اوراق را می‌خرند.
نجفی می‌افزاید: انتشار و خرید این اوراق مشارکت اثری در بازار مسکن ندارد و احتمال وقوع این پیش‌بینی و روانه شدن واسطه‌گران و متقاضیان مصرفی به سمت خرید این اوراق نادرست است.
این کارشناس بازار مسکن با انتقاد از عملکرد بانک مرکزی اظهار می‌کند: چند ماه پیش بانک مرکزی اعلام کرد که هیچ بانکی مجوز پرداخت نرخ سود بیش از 15درصد را ندارد و در یک اقدام عجیب خود این بانک اقدام به انتشار اوراق با سود 20درصد می‌کند که این موضوع موجب بی‌نظمی و هرج و مرج در سیستم بانکی می‌شود و موجی از ناامیدی را میان مردم ایجاد می‌کند.
او ادامه می‌دهد: ناگفته نماند که پیش از انتشار اوراق هم افرادی که تعاملات مناسبی با بانک‌های کشور داشتند، اقدام به سپرده‌گذاری کرده و سود20 درصد را دریافت می‌کردند.
نبود نقدینگی و عدم افزایش قیمت مسکن
او درباره شرایط کنونی و چند ماه آینده مسکن می‌گوید: با توجه به اینکه نقدینگی که در اختیار مردم قرار دارد چندان نیست، نمی‌توان انتظار افزایش قیمت مسکن به صورت جهشی یا حبابی را داشت، اما احتمال رشد قیمت مسکن وجود دارد و تورم چند ماه اخیر در بازار مسکن و سایر بازارها هم تورم روانی بوده است که پس از بهره‌برداری برخی افراد، قیمت‌ها به حالت ابتدایی بازمی گردد.
نجفی با بیان اینکه اقتصاد ایران و همچنین اقتصاد مسکن از فرمول‌های اقتصادی دنیا پیروی نمی‌کند، می‌گوید: اگرچه برخی مسوولان اعلام می‌کنند که افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم یا کمتر از نرخ تورم خواهد بود اما این سوال مطرح می‌شود که این نرخ تورم چه نرخ تورمی است؟ آیا تورم نقطه به نقطه است یا تورم مقایسه‌یی؟ این تورم مقایسه‌یی، مقایسه تورم یک ماه نسبت به ماه قبل از آن یا ماه سال قبل است؟ که هیچ‌گاه مسوولان این موضوع را مطرح نکرده‌اند. این کارشناس مسکن همچنین درباره بهترین راهکار تامین مالی مسکن در شرایط کنونی می‌گوید: باتوجه به رکود عمیق مسکن در سال‌های اخیر اقداماتی مانند صندوق پس‌انداز مسکن یکم و... نمی‌تواند کمکی به بهبود وضعیت مسکن و همچنین متقاضیان مصرفی کند و به نظر نمی‌رسد اقدام مناسبی هم انجام شود.
او اظهار می‌کند: همچنین دولت اقدامات مناسبی مانند کاهش قیمت زمین، کاهش هزینه ساخت و افزایش یارانه دولتی را که می‌توانست اثرگذار باشد، انجام نداده است.
راه‌اندازی صندوق ساختمان در شهرهای دیگر
در شرایطی که احتمال افزایش قیمت مسکن بیش از نرخ تورم وجود دارد، دولت در نظر دارد که با اقداماتی از جمله آغاز به کار و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمانی، راهکارهای تامین مالی مسکن را بیش از پیش تقویت کند. علی چگنی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی در مورد آخرین وضعیت صندوق‌های زمین و ساختمان گفته است: تاکنون چهار صندوق زمین و ساختمان در شهرهای تهران، اراک، تبریز و شهرری با ظرفیت حدود ۶۰۰ واحد مسکونی و ۴ واحد درمانی با هزینه ۹۳ میلیارد تومان بدون احتساب ارزش زمین و پروانه راه‌اندازی شده است.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با تاکید بر راه‌اندازی ۵صندوق با ظرفیت حدود ۶۰۰واحد مسکونی به عنوان پایلوت یادآور شد: با گسترش صندوق‌های زمین و ساختمان و شکل‌گیری کامل آنها می‌توان سالانه تعداد قابل توجهی پروژه را به بهره‌برداری رساند.
چگنی هدف از تشکیل صندوق‌های زمین و ساختمان را این‌گونه توضیح داد: صندوق‌های زمین و ساختمان به منظور تقویت سمت عرضه و تولید مسکن از طریق جمع‌آوری پس‌انداز سرمایه‌گذاران خرد و اختصاص آن به ساخت واحدهای ساختمانی و سپس فروش واحدهای ساختمانی پروژه صندوق و تقسیم عواید ناشی از فعالیت صندوق در بین سرمایه‌گذاران تشکیل شده است.
نگرانی از ورود بانک‌ها به لیزینگ مسکن
لیزینگ مسکن یکی دیگر از راهکارهای تامین مالی مسکن است که اواخر سال گذشته و با موافقت شورای پول و اعتبار آزاد اعلام و فقط برای لیزینگ‌های غیربانکی این مجوز صادرشد؛ اما به نظر می‌رسد دولت تمایل چندانی برای اجرای آن توسط بخش خصوصی ندارد، زیرا معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در این‌باره می‌گوید: نگرانی بانک مرکزی از واریز شدن سپرده‌ها به لیزینگ‌ها، بانک‌ها را از ورود به راه‌اندازی لیزینگ مسکن منع کرده است.
حامد مظاهریان در پاسخ به اینکه چرا نظام بانکی از لیزینگ مسکن استقبال نمی‌کند، اظهار می‌کند: بانک مرکزی به این دلیل، این منع را برای لیزینگ‌های بانکی گذاشته که نگران است بانک‌ها سپرده‌های خود را در لیزینگ‌ها که سود بیشتری دارد به کار بگیرند.
